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家を決めた顛末① 考え方編

ここでもちょこちょこと書いているが、家を買った。

 

このコロナ禍で先行き不透明な中、
そしてマンション価格が高止まりしているタイミングで家を買ってしまった。

 

正直、ベストなタイミングとは言えないと思う。

2010年~2013年くらいに、多少無理しても50平米くらいの新築マンションを都内で購入しておけば、その後の価格高騰でキャピタルゲインも得られたことだろう。実際にそれをやった先輩もいたが、数年間タダで住めた上に数百万高く売れたらしい。ただ、過ぎたことを言ってもしょうがない。

 

結婚した当初は、オリンピックが過ぎたら不況がきて高騰していたマンション価格も下落するだろうし、そのあたりで買おうかと思っていた。しかしオリンピック自体も延期となり、なぜか株高でバブルのような状況になっている。未来はわからないものだ。

これ以上待ってもどんどん賃貸に払う金額は積み重なっていき、かつ将来のローン返済も後ろ倒しになってしまう。そして、奥さんから今後の住環境についてまずは見学しながら考えてみたらというような意見もあり、重い腰を上げてみた。

 

上京してきて14年ほど、おそらく他の同代と比べると安めの賃貸に住んできたと思う。仮住まいのつもりだった1LDKの狭い我が家も、気づけば3年になろうとしている。

 

ここらで住環境を変えてみるべきだろう。

 

いざ決めてみれば、予算内に落ちついたし、子供も自由に歩き回り走り回れるようになったタイミングでもあり、これで良かったのかなという感じである。

 

自分のための記録として、家の購入にあたり考えたことややったことを残しておこうと思う。まずは考え方について記す。

 

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1)予算

 

 都内近郊で家を買うとなると、少し前であれば4000万円程度か、マンションが高騰している今なら5000~7000万円というのが相場だろう。

 

今、都内の新築マンションは平均でも7000万円というのだから驚きだ。7000万円というと、35年ローンで金利0.60%で考えても毎月の返済が18万円強である。固定資産税と管理費、修繕費も高額のはずなので、毎月23万円ほどは吹っ飛んでいく計算となるだろう。今は住宅ローン金利も史上最低なのでこの程度だが、金利が1%まで上がったとすると家計ひっ迫は必至である。

 

夫婦両方でローンを申し込むペアローンであれば無理ではないが、これからぐんぐん年収が上がる前提で考えるのも危険だし、奥さんが給与の高い職種でもないこともあり、6000万くらいの借金を背負うのは現実的ではない。そもそも35年ローンだと完済時は72歳じゃないか。おじいちゃんである。

 

ということで、25年程度で無理なく完済できる金額ということで、ローンを組んでもMAX3000万円程度で考えることにした。これなら奥さんがもし働けなくなっても、今の家賃プラスアルファ程度でいける。 

 

お金まわりについては徹底的に計算してみた。

 

スプレッドシートでシミュレーション用のシートを自作し、物件価格、手数料や、中古を買う場合のリフォーム含めた諸費用、毎月の管理費などのランニングコスト、住宅ローン金利、住宅ローン減税などをすべて調べて、初年度から完済までの毎月のコストを一覧で見れるようにしてみた。

性格的にちゃんと計算してみないと気が済まないのだ。ちなみに、今後の人生約60年間くらいのお金まわりのシミュレーションも自作しており、投資含めて将来的に困らないように準備している。

 

実際数字にしてみると、そこまで高い物件を買わなければ今の家賃に多少上乗せする程度で、25年ローンでもなんとかなることが判明した。そもそも今は都内で家族で暮らす場合と比較するとかなり安い家賃で住んでいるのだ。多少は増えても問題ない。

 

かつ、3LDKくらいの家に賃貸に住む場合と、おなじくらいのグレードのマンションを購入し、ある時点で物件を売却した場合の毎月のコストを計算して比較してみると、5年から7年程度で持ち家のほうが得になる計算になる。そうだ、飽きたら売ればよいのだ。

 

このシミュレーションが住宅購入の一番の後押しになった。自分で調べて考えるのは本当に大事である。

 

 

2)一軒家かマンションか

 

予算を考えると、一軒家だと3階建ての狭い家か、広いけど古くてボロイ家のどちらかになってしまう。家の中で毎日階段の登り降りをするというのはなんとなく面倒だ。そして中古一軒家だとマンションと比較すると同じ築年数でも古く見えてしまう。そしてあまり庭いじりなども興味はないため、一軒家にこだわる必要はないだろう。

 

また、横浜はとにかく坂が多く平地の少ない土地なので、手頃な価格の一軒家はどれも急な坂道の土地だったり線路の真横だったり、駅から遠くはなれていたりと不便な場所になってしまうのだ。

 

別に一生住むつもりもないので、10年後20年後に売る可能性も考えると、マンションのほうが流動性が高いこともあり、早々にマンションに絞って探すことにした。

 

 

3)新築か中古か

 

新築マンションだとほぼ予算オーバーである。都内ほどでないが、だいたい4000~6000万円程度を考えておかないといけない。絶対に払えないことはないが前述の理由で却下。

安い新築もあるが、相当狭い物件か駅から離れた物件でないと無理である。 

 

何冊かマンション関連の書籍を買って勉強してみたが、マンションは駅近の利便性の高い物件を買うことで、売却時でも価格が下がりづらく、10年住んでも賃貸の家賃分と変わらないくらいで売れることもあるそうだ。なので多少背伸びをしても駅近の物件を資産として買いなさいというのが鉄板らしい。

 

ただ、ぼくらの予算で購入できる場所を考えると、将来的な資産価値は期待できない。しかし、中古である程度下がり切った家を買うことで、将来売却する場合もそこまで下がらないのでは?という仮説を立ててみた。

 

1か月くらいSUUMOやHOMESをチェックし続けていると、築年数と価格のだいたいの関係性が分かってくる。

駅から少し離れた物件だと、マンションのグレードや設備にもよるが、築10年くらいはどんどん値下がりしている。しかしそこからは15年だろうと25年だろうと35年だろうとそこまで大きくは下がらないのだ。(35年を超えた、昔の団地みたいなマンションだと相当下がっているが、そういった物件を選ばなければ良い)

 

築古物件はどの程度持つのかが不安だが、現状築45年くらいのヴィンテージマンションも普通に流通していることを考えると、建物の寿命としては少なくとも50~60年程度はあるのだろう。あると信じたい。あるよ多分。なかったら地元に帰ろう。

 

 

 

ということで、住宅購入は中古マンションに絞って探すことにした。

 

ここまでつらつらと書いてみてなんと2800文字。長い。

 

また次回に続く。